Anzahl der Objekte: 1 | 1

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iTH: Repräsentativ wohnen, Natur genießen - großzügiges 2-Familienhausdomizil in Bottrop-Grafenwald!

(1) Herzlich willkommen

779.000,- €

Video

(2) Ein erster Blick auf die Vorderseite der Immobilie

(4) Eine weitere Impression vom Vorgarten und dem Eingangsbereich

(5) Der Hauseingang befindet sich zentral auf der Gebäudevorderseite

(6) Ein erster Blick in den gemeinschaftlichen Hauseingangsbereich

(8) Der Wohnungsflurbereich der Wohneinheit im Erdgeschoss

(9) Hier zunächst ein Einblick in die Küche auf der Gebäudevorderseite

(10) An die Küche schließt sich zunächst ein geräumiger Esszimmerbereich an

(11) Anschließend an das Esszimmer befindet sich das geräumige Wohnzimmer

(12) Mit offenem Zugang in das Kaminwohnzimmer

(13) Von hier aus erreichen Sie auch die großzügigen Terrassenflächen

(14) Die teilüberdachten Terrassenflächen aus einem anderen Blickwinkel

(15) Eine weitere Rückansicht des Gebäudes

(16) Eine weitere Impression vom rückseitigen Gartengrundstück

(17) Ein Ausblick auf die unmittelbar an das Grundstück angrenzende Natur

(20) Hier ein Einblick in das Hauptbadezimmer im Erdgeschoss

(21) Ein Blick in eines der beiden Schlafzimmer auf dieser Etage

(22) Und hier der Blick in das zweite Schlaf- oder Kinderzimmer der Wohnung

(23) Es folgen weitere Eindrücke aus der Wohnung im Obergeschoss

(24) Ein erster Eindruck aus dem Wohnungsflur im Obergeschoss

(25) Zunächst folgen Eindrücke aus dem beeindruckenden Wohnzimmer

(26) Mit Balkonzugang auf der Giebelseite

(27) Und separatem Kaminbereich

(28) Ein Eindruck aus dem ebenfalls ausgebauten Dachgeschoss mit beeindruckendem Luftraum

(29) Hier ein Blick auf die einladende Gallerie

(30) Über diese erreichen wir dieses Schlafzimmer

(32) Hier noch ein Blick auf den Balkon auf der Giebelseite in westlicher Ausrichtung

(35) Auch auf dieser Etage verbindet ein separater Flurbereich das Gäste WC mit Bade- und Schlafzimmer

(36) Hier ein Blick in das Hauptbadezimmer u.a. inkl. Dusche

(37) Und inkl. Badewanne

(45) Der Hausgrundriss im Erdgeschoss

(46) Der Hausgrundriss im Obergeschoss

(47) Der Hausgrundriss im Dachgeschoss

(48) Weitere Impressionen erhalten Sie gerne auf Anfrage

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Objektart

Zweifamilienhaus

Adresse

46244 Bottrop / Grafenwald - Grafenwald

Objektdaten

Objekt-Nr. 1533

Wohnfläche (ca.) 254,20 m²

Zimmer 7,5

Kaufpreis 779.000,- €

Informationen

Baujahr

1978

Grundstücksfläche (ca.)

975 m²

Zustand

gepflegt

bezugsfrei ab

Nach Absprache

Ausstattung

Balkon

Terrasse

Garage

Stellplätze

Unterkellert

Gartennutzung

Räume veränderbar

Kamin

Sauna

Wasch- / Trockenraum

Abstellraum

Fahrradraum

Gäste-WC

Kabel / Sat-TV

Wellnessbereich

Details

Bauweise

Massiv

Stellplatzarten

Garage, Freiplatz

Ausrichtung Balkon / Terrasse

Nord

Badezimmer

Bodenbelag

Fliesen, Teppich, Laminat, Kunststoff

Breitband Zugang

Art: KABEL

Bei der hier angebotenen Immobilie handelt es sich um ein großzügig dimensioniertes Zweifamilienhaus aus dem ursprünglichen Baujahr 1978, welches sich auf einem ca. 975 qm großen Grundstück in besonders gefragter und repräsentativer Wohnlage von Bottrop-Grafenwald befindet. Mit einer ausgewiesenen Wohnfläche von ca. 254 qm (zzgl. genehmigt ausgebautem Dachgeschoss), verteilt auf zwei eigenständige Wohneinheiten, richtet sich dieses außergewöhnlich geräumige Zuhause insbesondere an Familien und Immobiliensuchende, welche großzügige Wohnraumdimensionen, vielseitige Nutzungsmöglichkeiten und ein naturnahes Wohnumfeld miteinander verbinden möchten.
Das unmittelbar an weitläufige Grün- und Freiflächen angrenzende Grundstück bietet dabei ein besonderes Maß an Ruhe und Wohnqualität. Die Erdgeschosswohnung überzeugt durch ihre weitläufige Raumstruktur. Über den gemeinschaftlichen Hauseingang gelangen Sie in die Wohnung mit großzügigem Dielenbereich. Die Küche auf der Gebäudevorderseite geht in einen geräumigen Essbereich über, an welchen sich großzügige Wohnbereiche anschließen. Neben dem eigentlichen Wohnzimmer steht ein zusätzlicher Kaminwohnraum zur Verfügung, welcher unmittelbar auf die weitläufige, teilweise überdachte Terrasse und in den Garten führt. Zwei Schlaf- bzw. Kinderzimmer, ein großzügiges Hauptbadezimmer sowie ein separates Gäste-WC vervollständigen diese Wohnebene und ermöglichen komfortables Wohnen auf einer Ebene.
Die Obergeschosswohnung setzt den großzügigen Charakter des Hauses fort und besitzt mit ihrem weitläufigen Wohnbereich ein besonderes architektonisches Merkmal: Der bis in das Dachgeschoss reichende Luftraum schafft ein außergewöhnliches Raumgefühl und wird durch einen Kamin sowie einen westlich ausgerichteten Balkon ergänzt. Über eine Spindeltreppe ist das im Jahr 1983 mit bauamtlicher Genehmigung zu Wohnraum ausgebaute Dachgeschoss direkt in diese Wohneinheit eingebunden. Hier stehen eine offene Galerie sowie ein weiterer Wohn-/Schlafbereich mit eigenem Badezimmer zur Verfügung. Die hierdurch zusätzlich geschaffene Wohnfläche ist nicht Bestandteil der im Exposé ausgewiesenen Gesamtwohnfläche von ca. 254 qm. Auf der eigentlichen Obergeschossebene befinden sich darüber hinaus ein Essbereich mit vorgelagertem Balkon, eine separate Küche mit Abstellkammer, zwei Schlafräume, ein großzügiges Badezimmer mit Dusche und Badewanne sowie ein separates Gäste-WC. Damit bietet insbesondere diese Einheit ein ausgesprochen weitläufiges Wohnkonzept über zwei Ebenen.
Auch das Kellergeschoss ist für ein Zweifamilienhaus außergewöhnlich großzügig dimensioniert und funktional separiert. Neben umfangreichen Lager-, Abstell- und Funktionsflächen stehen weitere wohnraumähnlich nutzbare Bereiche sowie ein zusätzlicher Wellnessbereich mit Sauna und Badezimmer zur Verfügung. Die Ölzentralheizung ist ebenfalls hier untergebracht. Zwei Garagen sowie zusätzliche Stellplatzmöglichkeiten auf dem Grundstück ergänzen das Raumangebot. Eine Photovoltaikanlage mit einer Fläche von ca. 80 qm wurde 2009 in Betrieb genommen. Der kaum einsehbare Garten bildet schließlich einen attraktiven Übergang zur unmittelbar angrenzenden Natur und unterstreicht die besondere Qualität dieses Standorts. Aufgrund der beiden eigenständigen Wohneinheiten eignet sich das Haus hervorragend für größere Familien, generationenübergreifendes Wohnen oder die Verbindung von Eigennutzung und separater Unterbringung weiterer Familienangehöriger. Gleichzeitig eröffnen die außergewöhnlichen Raumdimensionen zahlreiche Möglichkeiten für Arbeiten, Gäste, Hobby und individuelle Rückzugsbereiche.

Beachten Sie auch unsere ausführliche Ausstattungsbeschreibung sowie detaillierte weitere Informationen im Bereich "Sonstige Angaben" unseres Exposés. +++ Gerne ermöglichen wir Ihnen ebenfalls einen exklusiven Einblick in unsere virtuelle 360 Grad Besichtigung dieser Immobilie. +++ Weitere umfangreiche Informationen und Unterlagen stellen wir Ihnen gerne nach Kontaktaufnahme zur Verfügung! Wir freuen uns auf Ihre Rückfragen und stehen Ihnen gerne persönlich zur Verfügung!

+++ DACHFORM: Klassisches, ca. 45° geneigtes Satteldach als Pfettendachkonstruktion mit Pfanneneindeckung; Dachrinnen und Fallrohre ursprünglich in Zinkausführung. Der Spitzboden wurde 1983 mit bauamtlicher Genehmigung teilweise zu Wohnzwecken ausgebaut und über eine Galerie an die Obergeschosswohnung angebunden. +++ MAUERWERK / FASSADE: Massive Bauweise; gemäß ursprünglicher Baubeschreibung Außenwände im KG aus Kalksand-/Hochlochsteinmauerwerk und im EG ca. 24 cm starkes Mauerwerk mit zusätzlicher Vormauerschale. Gebäudeumlaufend zeigt sich heute eine helle Klinker-/Verblendfassade. +++ DECKEN / TREPPEN: Stahlbetondecken entsprechend statischer Bemessung; zentrale Stahlbetontreppenanlage mit Natursteinbelag und Metallgeländer. Innerhalb der Obergeschosswohnung führt eine offene Spindeltreppe in den ausgebauten Dachgeschoss-/Galeriebereich. +++ FENSTER / -SCHUTZ: Unterschiedliche Fensterkonstruktionen entsprechend überwiegend dem Baualter; überwiegend großformatige Fenster- und Fenstertürelemente mit Isolierverglasung. Teilweise Rollläden vorhanden. Besonders prägend ist die großflächige, bis in den Dachbereich reichende Giebelverglasung der Obergeschosswohnung. +++ HEIZUNG / ENERGIE: Ölzentralheizung (FA Viessmann aus 1989) mit zentraler Wärmeversorgung über Heizkörper; die Warmwasserbereitung erfolgt ebenfalls zentral. Die Heizungsanlage befindet sich im Kellergeschoss. Ergänzend sind zwei offene Kamine in den Wohnbereichen (EG und OG) vorhanden. Auf den südlich orientierten Dachflächen befindet sich eine Photovoltaikanlage mit ca. 80 qm Modulfläche, Inbetriebnahme 2009. +++ TÜREN: Hauseingangsanlage mit feststehendem verglastem Seitenteil; innerhalb der Wohnungen überwiegend Holztüren bzw. Holzfurniertüren in Holzzargen. +++ BÖDEN / WANDBEHANDLUNG: Differenzierte Bodenbeläge aus Fliesen, Textil-, Laminat-/Kunststoffbelägen sowie insbesondere im Ober-/Dachgeschoss großflächigen Holz-/Parkettbelägen. Wandflächen überwiegend verputzt, tapeziert bzw. gestrichen; zahlreiche Decken- und Dachflächen mit Holzbekleidungen, die insbesondere den offenen Wohn-/Galeriebereich prägen. +++ SANITÄR: Insgesamt umfangreiche Sanitärausstattung mit Hauptbädern und separaten Gäste-WCs in den Wohngeschossen und im Kellergeschoss angrenzend an die Sauna. Die modernisierten Hauptbäder verfügen u.a. über Dusche, Badewanne, WC und Waschtischanlagen. Zusätzlich befindet sich im ausgebauten Dachgeschoss ein eigenes Duschbad. +++ ELEKTRIK / TECHNIK: Elektroinstallation ursprünglich aus der Errichtungszeit und im Laufe der Nutzung augenscheinlich teilweise ergänzt bzw. verändert; mehrere Unterverteilungen und Zähler-/Schaltanlagen im Kellergeschoss. Eine vollständige zeitliche Zuordnung einzelner Installationsbestandteile ist anhand der vorliegenden Dokumentation nicht möglich. +++ KELLER / NEBENRÄUME: Vollunterkellertes Wohnhaus mit außergewöhnlich umfangreichen Lager-, Abstell-, Technik- und Funktionsflächen sowie zusätzlichen wohnraumähnlich ausgebauten Bereichen. Separierte Raumstruktur entsprechend der Nutzung als Zweifamilienhaus; Wasch-/Trockenmöglichkeiten sowie Wellness-/Saunabereich vorhanden. +++ GARAGEN / AUSSENANLAGEN: Zwei Einzelgaragen und zusätzliche Stellflächen auf dem Grundstück. Eine Garage wurde 1980 als genehmigter Anbau mit Stahlbetondecke und Flachdachkonstruktion errichtet. Großzügige, teilweise überdachte und geflieste Terrasse auf der Gartenseite sowie Balkone / Loggien im Erd- und Obergeschoss. Weitläufiges Gartengrundstück mit Rasen-, Pflanz- und Gehölzflächen und unmittelbarem Übergang zum angrenzenden Landschaftsraum.

Die Immobilie befindet sich in einer besonders gefragten und repräsentativen Wohnlage von Bottrop-Grafenwald. Das gewachsene Wohnumfeld ist überwiegend durch gepflegte Ein- und Zweifamilienhäuser, großzügige Grundstücke und eine angenehm aufgelockerte Bebauung geprägt und bietet damit sehr gute Voraussetzungen für gehobenes, ruhiges und zugleich familiengerechtes Wohnen. Ein besonderer Vorzug ist die unmittelbare Nähe zur Natur: An die Grundstücksgrenze schließen sich weitläufige Grün- und Freiflächen an, wodurch sich ein außergewöhnlich freier und naturnaher Wohncharakter ergibt.

Grafenwald zählt zu den grünsten und beliebtesten Wohnlagen im Bottroper Norden. Die umliegenden Wald-, Feld- und Landschaftsbereiche bieten hervorragende Möglichkeiten für Spaziergänge, Fahrradtouren und weitere Freizeitaktivitäten. Auch die bekannten Naherholungsgebiete rund um die Kirchheller Heide, Grafenmühle und den Heidesee sind schnell erreichbar.

Trotz der ausgesprochen ruhigen und naturnahen Lage überzeugt das Umfeld durch eine gute Alltagsinfrastruktur. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Bäckereien, Apotheken und ärztliche Versorgung befinden sich teilweise bereits in einem Radius von wenigen Kilometern. Kindertagesstätten und die Grundschule in Grafenwald sind ebenfalls in kurzer Entfernung erreichbar. Weiterführende Schulen befinden sich u.a. im nahegelegenen Kirchhellen und sind mit dem Pkw oder öffentlichen Verkehrsmitteln in wenigen Fahrminuten erreichbar.

Eine gute medizinische Versorgung gewährleisten die örtlichen Arztpraxen sowie die Krankenhäuser in Bottrop und Gladbeck, die je nach Einrichtung in etwa 5 bis 8 km Entfernung liegen. Auch die Verkehrsanbindung ist für eine derart grüne Wohnlage komfortabel. Die Autobahnen A31 und A2 sind innerhalb weniger Fahrminuten erreichbar und ermöglichen schnelle Verbindungen in Richtung Ruhrgebiet, Münsterland und Niederrhein.

Insgesamt verbindet diese Lage auf besonders attraktive Weise Ruhe, Naturverbundenheit und Privatsphäre mit einer gut erreichbaren Infrastruktur. Das repräsentative, gewachsene und besonders nachgefragte Wohnumfeld eignet sich damit hervorragend für anspruchsvolles Wohnen mit hohem Erholungswert.

GRUNDBESITZABGABEN: Laut Sollberichtigungsbescheid der Stadt Bottrop für das Jahr 2026 beläuft sich die Höhe der Grundbesitzabgaben (inkl. Grundsteuer) auf jährlich: 934,89 EUR (monatlich: 77,91 EUR).

BAULASTEN: Laut aktueller Bescheinigung der Stadt Bottrop (v. 27.08.2026) ist auf diesem Grundstück keine Baulast i.S. des §85 BauO NRW 2018 eingetragen. Gerne stellen wir Ihnen auf Nachfrage entsprechende Unterlagen zur Verfügung.

BERGSCHADENREGULIERUNGEN / GRUNDBUCHEINTRAGUNG: Im Grundbuch ist in Abteilung II unter laufender Nummer 3 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der RAG Aktiengesellschaft eingetragen. Dieser liegt eine Eintragungsbewilligung aus dem Jahr 1975 mit einem in späteren Regulierungen als 50%ig berücksichtigten Bergschadensverzicht zugrunde.
Zu der Immobilie liegt eine umfangreiche gutachterliche Bergschadendokumentation aus dem Jahr 2020 vor. Die hierin bewerteten bergbaubedingten bzw. anteilig bergbaubedingten Schadensbeseitigungskosten wurden mit rund 45.000 EUR netto beziffert und waren Gegenstand nachfolgender Regulierungen mit der RAG. Ergänzend wurde 2021 ein pauschaler Minderwert der Gesamtsenkung von 9.000 EUR angeboten; ein weiterer, 2024 dokumentierter Schaden im Kellerbereich wurde mit 5.049,06 EUR reguliert. In einzelnen Teilbereichen der Immobilie kann subjektiv eine geringfügige Schieflage wahrgenommen werden. Hiermit ist ausdrücklich keine weitergehende technische oder gutachterliche Bewertung des aktuellen Gebäudezustandes verbunden.

Mit Schreiben vom 30.09.2026 hat die RAG angeboten, die Löschung der Dienstbarkeit gegen Zahlung eines Wertausgleichs einschließlich Bearbeitungsentgelt von insgesamt 20.111,00 EUR inklusive Umsatzsteuer zu bewilligen. Zusätzlich anfallende Grundbuch- und Notarkosten sowie etwaige weitere Abwicklungskosten sind gesondert zu tragen. Das Angebot gilt ausdrücklich auch für Erwerber der Immobilie und setzt die vollständige Zahlung bis zum 30.04.2027 voraus. Anschließend wird die erforderliche Löschungsurkunde ausgestellt. Nach den Bedingungen der RAG würde die bisherige Bergschadensregelung erst mit dem Tag der grundbuchlichen Löschung aufgehoben. Zugleich sieht das Angebot vor, dass für bis zu diesem Tag verursachte Bergschäden kein Ersatzanspruch im Rahmen der bisherigen Bergschadensregelung besteht. Die Bergschadendokumentation und das vollständige RAG-Schreiben können bei berechtigtem Interesse eingesehen werden.

ZUR INFORMATION: Die im Exposé gezeigten Aufnahmen wurden tlw. unter Zuhilfenahme eines Weitwinkelobjektivs erstellt. Dies dient der besseren Darstellbarkeit einzelner Räumlichkeiten. Bitte berücksichtigen Sie zur besseren Größeneinschätzung einzelner Räume die Maßangaben an den entsprechenden Stellen (Wfl.-Berechnung, Grundrisszeichnungen etc.).

PRIVATSPHÄRE: Zum Schutz der Privatsphäre der derzeitigen Bewohner wurden bestimmte Bildinhalte unter Einsatz von KI-basierter Technologie bearbeitet. Diese Anpassungen betreffen ausschließlich personenbezogene oder private Gegenstände. Eine Veränderung der tatsächlichen Architektur, Raumaufteilung oder baulichen Gegebenheiten hat dabei nicht stattgefunden.

+++ BILDMATERIAL: Weitere Wohnraumeinblicke erwarten Sie in unserem umfangreichen Exposé zu diesem Immobilienangebot. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass es uns ein besonderes Anliegen ist, die Privatsphäre fortlaufend zu schützen. +++

+++ Energieeffizienz: B, 145,5 kWh/(m²*a), ÖL, BJ 1978, E. +++

Ansprechpartner

Frau Janina Brettner

Telefon: 0049204194381
info@immobilien-thiemann.de